Определение рыночной стоимости объекта затратным методом

Затратный подход - это стандартный подход к оценке рыночной стоимости недвижимости. Он основан на определении затрат, которые может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Стоимость недвижимости, определяемая затратным подходом, соответствует полному праву собственности и равна сумме рыночной стоимости участка земли, плюс стоимость нового строительства улучшений, минус накопленный износ.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Восстановительная стоимость - стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведенного с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Стоимость замещения - оцениваемая стоимость строительства в текущих на дату оценки ценах здания с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, с употреблением современных материалов, современных стандартов, проекта и т.д.

Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание объекта-аналога.

Под накопленным износом понимается потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

расчет восстановительной стоимости строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;

определение величины накопленного износа строений;

уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

Затратный подход применяется в следующих случаях:

при технико-экономическом обосновании нового строительства;

при выборе наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

при выборе профиля объекта недвижимости;

при согласовании стоимостей объекта недвижимости, полученных различными методами;

при оценке зданий специального назначения;

при оценке объектов недвижимости в «пассивных» секторах рынка;

для страхования.

Определение восстановительной стоимости

Существуют несколько способов определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости.

. Метод сравнительной единицы. Основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения. В результате корректировки стоимости типового объекта на условиях рынка и физические различия определяется искомая величина рыночной стоимости.

. Метод разбивки на компоненты. Сущность метода заключается в том, что стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов. Стоимость каждого компонента получают исходя из его единичной стоимости, т.е. суммы издержек, необходимых для выполнения единичного объема. Зная объем каждого элемента и его единичную стоимость находят стоимость всего сооружения.

.Ресурсный метод. Основывается на расчете стоимости основных строительных материалов в текущих ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, затрат на эксплуатацию машин и механизмов, накладных расходов, прибыли подрядчика и прочих работ и затрат.

Для оценки стоимости строительства наиболее целесообразно применить метод сравнительной единицы.

На основании статистической отчетности строительных организаций Госкомстат тульской области определил среднюю себестоимость квадратного метра жилой площади в размере - 18 тыс. рублей. Следовательно, при рентабельности застройки в 35%, стоимость квадратного метра составит 24,3 тыс. рублей. Таким образом, на 2009 год стоимость квартиры будет составлять: 43*24300 = 1044900 руб.

Перейти на страницу: 1 2 3

Интересное по теме

Создание дизайнерской компании Граффити
Актуальность данного предприятия по ремонту помещений и отделки фасадов зданий. Это направление дизайна считается новым. Он считается востребованным и прибыльным на рынке. Объектом бизнес плана является создание предприятия. Предметом является рынок дизайнерских усл ...

Разработка основных показателей деятельности предприятия (на примере ЗАО Лилия)
Экономика - совокупность производственных отношений. Научное определение Экономике и её места в развитии общества впервые дано К. Марксом: "Совокупность. производственных отношений составляет экономическую структуру общества, реальный базис, на котором возвышается юрид ...

Реструктуризация компаний

В экономической литературе и на практике проблему реструктуризации собственности и реорганизации предприятий в основном связывают с кризисом в организации.

Сдельная
оплата труда

Выбор рациональных форм и систем оплаты труда работников имеет важнейшие социально-экономическое значение для каждого предприятия.

Собственность
на землю

Собственность на землю - принадлежность земли определенным лицам. В определенных исторических условиях отражался конкретный тип отношений собственности.