Оценка методом капитализации дохода

Этот метод основан на том, что оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Потоки дохода в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсии) капитализируются (конвертируются) в текущую стоимость.

Анализ доходов

Предполагается, что данный объект оценки будет сдан в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для аналогичных объектов на рынке установилась месячная арендная плата в 300 руб. за квадратный метр площади. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 9 % в год в течение второго и третьего года и на 13 % в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС=П1+П2+П3+П4+П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сapi- Сзсi)*ТСЕi ,

где Сapi - арендная плата в году i;

Сзсi - затраты содержания в году i;

ТСЕi - текущая стоимость единицы для года i, рассчитывается по следующей формуле:

ТСЕi = 1/(1+СД)i ,

где СД - ставка дисконтирования за год;- количество лет.

Величина ставки дисконтирования (СД) отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам высоконадежного банковского вклада - 12%.

Вторым источником дохода является продажа этого объекта по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии воспользуемся следующей формулой.

Доход от аренды берется по шестому году. Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для квартир, представленных на рынке, эта ставка равна 15 %.

После получения стоимости реверсии ее необходимо так же, как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

ТСрев=Срев*ТСЕ5,

где Срев - стоимость реверсии,

ТСЕ5 - текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов

Затраты на содержание квартиры составляют 20650 рублей. Налог на имущество - 56 рублей. Налог на имущество возрастает в среднем на 5 % в год. Принимаем, что затраты на содержание квартиры будут расти, как и арендная плата: на 9% в течение второго и третьего годов и на 13% в течение четвертого и пятого годов.

Необходимо отметить, что для использования квартиры как недвижимости, приносящей доход, ни ремонта, ни реконструкции производить не требуется.

Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды. Этот анализ целесообразно представить в табличной форме (табл. 4).

Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи квартиры (реверсии).

Таким образом, стоимость квартиры, как объекта недвижимости, приносящего доход, составляет 2 350 000рублей

рыночная стоимость корректировка

Таблица 4 - Анализ дисконтированного денежного потока

№ п/п

Наименование показателя

Ед. изм.

 

Изменение по годам

1

2

3

4

5

6

1

Арендуемая площадь

М2

43

           

2

Арендная плата за месяц

Руб./м2

300

           

3

Арендная плата за год

Руб./м2

3600

154800

168732

183918

207827

234845

265375

4

Увеличение арендной платы в год

%/год

 

0

9

9

13

13

13

5

Эксплуатационные расходы

руб./год

 

20520

22367

24380

27555180

31130

 

6

Изменение эксплуатационных расходов

%/год

 

0

9

9

13

13

 

7

Налог на имущество

руб./год

 

56

58,8

61,74

64,827

68,068

 

8

Чистый операционный доход

руб./год

 

134224

146306

159476

180207

203647

 

9

Процент по депозиту

%

 

12

12

12

12

12

 

10

Стоимость единицы

   

0,8929

0,7972

0,7118

0,6355

0,5674

 

11

Текущая стоимость денежных потоков

Руб.

 

119843

116634

113512

114525

115555

 

12

Текущая стоимость будущих доходов

Руб.

           

580069

13

Стоимость реверсии

Руб.

           

1769167

14

Рыночная стоимость объекта

Руб.

           

2349235

Перейти на страницу: 1 2

Интересное по теме

Резервы повышения эффективности работы предприятия (на примере СПК Филипповский)
Актуальность темы курсовой работы «Резервы повышения эффективности работы предприятия» определена тем, что в условиях мирового экономического кризиса и общего нарушения финансовых потоков, выживает только то предприятие, которое может функционировать и на основании собствен ...

Разработка конкурентной стратегии малого предприятия на примере ООО Балтмедэксп
Актуальность исследования состоит в том, что реформирование российской экономики, которое было начато в 1992 г., стало процессом весьма неоднозначным, вовлекающим в себя соответствующие ей отрасли с разной степенью охвата и различными стартовыми условиями. Особое место в да ...

Реструктуризация компаний

В экономической литературе и на практике проблему реструктуризации собственности и реорганизации предприятий в основном связывают с кризисом в организации.

Сдельная
оплата труда

Выбор рациональных форм и систем оплаты труда работников имеет важнейшие социально-экономическое значение для каждого предприятия.

Собственность
на землю

Собственность на землю - принадлежность земли определенным лицам. В определенных исторических условиях отражался конкретный тип отношений собственности.